高息换条形成的债务不受法律保护/袁青锋

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　　　　　　　　　　　　　　试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。
　
　　

　　
　　


四川省眉山市人民政府办公室


眉山市人民政府办公室关于印发眉山市河道采砂管理办法的通知

眉府办发〔2010〕13号


各区、县人民政府，经开区和工业园区管委会，市级各部门，市属以上企事业单位：

现将《眉山市河道采砂管理办法》印发你们，请认真遵照执行。原《眉山市河道采砂管理暂行办法》（眉府办发〔2007〕12号）废止。







二○一○年四月十三日

（信息公开选项：主动公开）

眉山市河道采砂管理办法



第一条 为加强我市河道采砂管理，规范采砂行为，维护江河流势稳定，确保河道行洪、堤防工程和通航安全，合理开发和有效利用河道砂石资源，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《四川省〈中华人民共和国水法〉实施办法》、《四川省河道管理实施办法》等法律法规及规范性文件，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在我市境内的河道管理范围内开采砂石资源适用本办法。

河道采砂是指在行洪河道、湖泊、水库、人工水道、行洪区等管理与保护范围内挖砂、抽砂、采石、取土、淘金（含淘取其他金属和非金属）等活动。

第三条 河道采砂管理实行县级以上人民政府行政首长负责制，统一管理和分级管理相结合的原则。

县（区）人民政府要加强对本行政区域内河道采砂管理工作的领导，做好有关的组织、协调和监督检查工作。市、县（区）水行政主管部门按照河道分级管理原则和委托管理权限负责河道采砂许可、现场指导与监督检查工作。公安、交通、安监等部门负责配合水行政主管部门履行相应的管理职责。

第四条 河道采砂必须确保河道防洪安全，防止无序开采和掠夺性、破坏性开采。

第五条 河道砂石资源开采实行统一规划。

省管河道的砂石资源开采规划，由所在县（区）水行政主管部门组织具有乙级以上资质的水利勘察设计单位编制，按规定程序报省水行政主管部门审批。

市管河道（由市水行政主管部门根据有关法律法规确定）、县管河道采砂规划，由所在县（区）水行政主管部门组织具有丙级以上资质的水利勘察设计单位编制，报市水行政主管部门审批。

采砂规划涉及航道的，设计单位应征求航道主管部门的意见。

河道采砂规划一经批准，必须严格执行。确需修改时，应当依照上述规定重新报批。

第六条 河道采砂规划的编制应根据相关法律法规及规范确定可采区、禁采区、可采期、禁采期、年度控制采砂总量及深度、可采区内采砂方式及采砂机具控制数量、堆砂场的控制数量及布局、弃料复平要求措施、规划实施意见及建议等。

（一）禁采区和可采区的划定。

1.禁采区的划定。各类拦河（闸坝等）、跨河（渡槽、桥梁等）、穿河（管路、电缆等）、临河（堤防、码头、渡口、护岸工程、取水口等）建设项目规定的保护范围实行禁采；水文测流断面上下游、山区河道有山体滑坡、泥石流等灾害的河段实行禁采；饮用水源保护区实行禁采；国家重点建设需要和政府有特殊要求的河段实行禁采；其他依法应禁止采掘的区域。

2.可采区的划定。禁采区以外区域为可采区。

（二）禁采期和可采期的划定。

每年6月1日～9月30日为禁采期，当年10月1日至次年5月31日为可采期。

第七条 县（区）水行政主管部门每年应当根据批准的河道采砂规划和当年水情、工情、汛情、砂石资源分布和补给的实际情况，汛后应及时编制河道采砂项目年度实施方案，由市水行政主管部门批准并报批准采砂规划的河道主管机关备案后组织实施。

各县（区）应综合考虑河道采砂料场规模、储量和市场供需状况，充分考虑防洪安全、通航安全、河势稳定和环境保护，确定合理的开采年限。

第八条 河道砂石资源开采实行采砂许可证制度。

河道采砂许可证由水行政主管部门依法发放，上级水行政主管部门管辖的，可委托下级水行政主管部门发放。

河道采砂许可证使用四川省水利厅统一印制的《四川省河道采砂许可证》，有效期限不得超过一年。

使用采砂船在河道内采砂的，在办理河道采砂许可证前，应提交海事主管部门颁发的船舶、船员相关证书。领取河道采砂许可证后，应到海事主管部门办理《水上水下施工作业许可证》后方可进行开采作业。

第九条 河道砂石开采权采用公开招标、拍卖、挂牌方式或申请方式获得。

开采量在10000立方米以上的可采区，应通过招标、拍卖、挂牌的公开竞争方式出让开采权，由可采区所在县（区）按照招标、拍卖、挂牌有关程序组织实施。

开采量在10000立方米以下的可采区，可通过向所在县（区）水行政主管部门申请的方式办理采砂许可证，报市水行政主管部门备案。河道工程建设项目不受开采量限制，均采用申请方式获得采砂许可，报市水行政主管部门备案。

河道采砂申请书采用四川省水利厅统一制作的《四川省河道采砂许可证申请表》。

第十条 依法取得河道砂石开采权的单位或个人，应同有发放采砂许可权的水行政主管部门签订采砂协议，办理河道采砂许可证，按规定一次性缴清砂石资源费、河道采砂权价款（开采权出让金）。

第十一条 办理采砂许可证程序。

通过申请方式获得河道采砂权的，县（区）水行政主管部门接到申请后15个工作日内作出是否许可的决定。批准的，应及时发放河道采砂许可证；不予批准的，应书面通知申请人并说明理由。通过公开招标、拍卖、挂牌方式获得河道采砂权的，水行政主管部门应在规定的工作日内办理发放河道采砂许可证。

第十二条 河道砂石资源费的征收和解缴。

河道砂石资源费由发放《河道采砂许可证》的水行政主管部门依法征收。

省管河道委托县（区）水行政主管部门发放《河道采砂许可证》的，其收取的河道砂石资源费按省20％、市20％、县60％的分成比例，一次性缴入省、市及县（区）所属支库。市管河道委托县（区）水行政主管部门发放《河道采砂许可证》的，河道砂石资源费按市20％、县80％的分成比例，一次性缴入市及县（区）所属支库。扩权县按照有关规定执行。

河道砂石资源费的征收标准，按省价格行政主管部门会同财政主管部门制定的标准执行。

第十三条 河道采砂权价款处置。

河道采砂权价款应当依法缴入同级财政，专项用于河道采砂规划方案编制、河道采砂日常监督管理、河道保护工程、堤防工程建设以及河道疏浚等，不得截留、挪用。

第十四条 从事河道采砂活动的单位或个人必须遵守下列规定：

（一）严格按照河道采砂许可证的许可范围和方式采砂；

（二）采砂业主在开采现场悬挂县（区）统一规范格式的标志牌，注明地址、业主姓名、范围、有效期限、开采深度、开采总量、作业方式、举报电话和安全警示性标志等；

（三）开采的砂石土料应按指定的地点堆放或随采随运；随时清除或平复砂石料、弃料堆体及采砂坑道，清除河道行洪障碍物；按河道整治要求及时平整开采后的河床，保持水流畅通；

（四）紧急防汛期，采砂单位或个人必须服从防汛指挥机构的统一调度指挥，参加防汛抢险；

（五）采砂船舶在禁采期应当全部撤离河道或停放在交通海事主管部门指定的安全地点，未经批准不得擅自离开。

（六）符合安全生产管理的相关规定；

（七）自觉接受水利、安全生产监督、交通、公安等部门的监督检查。

第十五条 采砂业主在采砂活动中未经许可，不得从事下列行为：

（一）在河道管理范围内堆放砂石料，安装分筛、冲洗等设备，搭建料台、房屋及其他建筑物；

（二）在河道管理范围内修建通道、搭建便桥等；

第十六条 为确保涉河建筑物、采砂船只及作业人员安全，保证采砂料场和河道及时得到整复，各采砂单位和个人在办理河道采砂许可证时，应向水行政主管部门交纳防汛安全保证金，并签订河道、采砂场整复合同及防汛安全责任书。

防汛安全保证金实行专户储存管理。批准的采砂期满后或者累计采砂量达到规定总量，从事河道采砂的单位或个人必须终止采砂活动，并清除或复平弃料堆体，清除河道行洪障碍物，其机械、船只撤离河道上岸或按指定地点安全停泊。无违规行为的，所交防汛保证金如数全部退还（按指定地点停泊的船只必须在汛期结束后，未出现安全事故才退还所交保证金）。否则，所交保证金由水行政主管部门用于河道平整清障及河道维护。

防汛安全保证金具体金额由所在县（区）水行政主管部门根据开采地点、开采量及开采方式等予以确定，并在公开招标、拍卖、挂牌和申请办理时进行公示。

第十七条 按照“谁发证、谁管理”的原则，河道采砂许可证的发证机关负责河道采砂的现场管理。负责河道采砂现场管理的工作人员在履行河道采砂管理的监督检查职责时，有权采取以下措施：

（一）要求采砂单位或个人提供有关文件、证照、资料；

（二）要求采砂单位或个人就执行实施方案的有关问题作出说明；

（三）进入采砂单位或个人的生产场所进行调查；

（四）责令采砂单位或个人停止违法实施方案的行为。

第十八条 未办理河道采砂许可证擅自在河道采砂的,责令停止违法行为,没收违法所得和非法采砂机具,并处5万元以上30万元以下的罚款;情节严重的,扣押或者没收非法采砂机具。

不按照河道采砂许可的规定,在禁采区、禁采期采砂的,可依照前款规定处罚,并可吊销河道采砂许可证。

在禁采期，采砂机械、船只未按规定撤离河道，影响河势稳定、阻碍河道行洪、危及河岸堤防安全的，水行政主管部门应责令其限期整改或采取行政强制措施，并视其情节依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 被许可人以欺骗、贿赂和化整为零等不正当手段取得河道采砂许可的，依据《中华人民共和国行政许可法》第七十九条进行处罚。

伪造、涂改、买卖、出租、出借或者以其它方式转让河道采砂许可证的，依据《中华人民共和国行政许可法》第八十条进行处罚。

第二十条 违反本办法第十四条（三）规定在河道内堆放砂石及废弃物阻碍行洪的，按照《中华人民共和国水法》第六十六条进行处罚。

第二十一条 对使用暴力、威胁等手段，拒绝、阻碍现场管理工作人员依法执行公务的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第二十二条 工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；对公共财产、国家和人民利益造成重大损失的，依法追究刑事责任。

第二十三条 采砂用于防汛抢险的，经同级人民政府防汛抗旱指挥部批准，按国家有关规定办理。

第二十四条 各县（区）应在本办法的基础上，结合本地实际，进一步细化，制定具体实施细则，建立健全各项工作机制，加强河道采砂日常监管，打击非法采砂活动。

第二十五条 对需公开出让采砂的国有河滩地上附作物的补偿，由各区县根据当地实际情况，按有关规定执行。

第二十六条 本办法有效期五年。

第二十七条 本办法由市水务局负责解释。

第二十八条 本办法自发布之日起施行。