浅析业主的建筑物区分所有权
吴金成
业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。
作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
关于印发《东莞市财政性资金投资基本建设项目工程价款管理暂行办法》的通知
广东省东莞市人民政府
关于印发《东莞市财政性资金投资基本建设项目工程价款管理暂行办法》的通知
东府〔2006〕118号
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
现将《东莞市财政性资金投资基本建设项目工程价款管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府
二○○六年十一月十六日
东莞市财政性资金投资基本建设项目
工程价款管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强对市财政性资金投资基本建设项目工程价款的管理，保证资金安全高效使用，确保建设工程质量和进度，根据财政部、建设部《建设工程价款结算暂行办法》（财建〔2004〕369号）、《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质〔2005〕7号）等相关法律法规，结合我市的实际情况，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称市财政性资金投资基本建设项目工程价款，是指市直机关、企事业等单位使用市财政性资金，全额或部分投资基本建设项目，并依据承包合同约定支付的工程预付款、工程进度款和工程竣工价款等。
第三条 财政性资金投资基本建设项目的工程价款计量与支付活动，应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策。
第二章 工程合同价款的约定与调整
第四条 建设单位与承包单位在签订施工承包合同时，对于工程价款的约定，建设工程应根据《东莞市建设工程招标投标管理办法》（东府〔2003〕103号）的有关规定采用固定总价合同方式，即以中标价并按招标文件、设计图纸内容一次包干。因特殊情况需采用固定单价合同方式或可调价格合同方式的施工项目，必须按程序报市政府批准。
第五条 建设单位与承包单位必须严格履行合同有关工程价款的约定，在合同履行过程中不得再订立违反招投标文件和合同文件实质性内容的其他协议和签证；如因特殊情况确要对合同文件的内容作实质性修改的，必须按程序报批。
第六条 工程合同价款发生调整时，承包单位应在合同规定的调整情况发生后14天内，将调整原因、内容、金额以书面形式通知建设单位，建设单位按规定程序进行审核，符合支付条件的可与工程进度款同期支付，竣工结算时再按合同条款及有关规定重新审核，作为调整合同价款的依据。
第七条 工程设计变更价款的调整
（一）施工中发生工程变更，承包单位应按照建设单位批准的变更设计文件，进行变更施工。
（二）在工程设计变更确定后14天内，设计变更涉及工程价款调整的，由承包单位向建设单位提出，建设单位应按以下规定经批准后才能调整合同价款。
1.建设单位应成立专门机构，负责审核工程变更方案，确定具体处理措施，审批概算（或预算）内50万元以下的工程变更项目，审核50万元（含50万元）以上的工程变更并报市主管领导审批。
2.工程变更价款的调整方法：
（1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；
（2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；
（3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，应按以下方法确定变更工程价款：①有效合同工期在一年内（含一年）的，按省、市相关行业主管部门颁布的工程造价计价规定及投标当月的人工、材料价格计算预算价，按中标下浮率下浮后确定变更工程价款；②有效合同工期超过一年的，可按省市相关行业主管部门颁布的工程造价计价规定及建设单位发出工程变更书面通知当月的人工、材料价格计算预算价，再按中标下浮率下浮后确定变更工程价款；③变更工程项目的材料价格应执行市相关行业主管部门颁布的参考信息价；市相关行业主管部门没有颁布的，参考周边城市相关行业主管部门颁布的信息价以及本地的市场价格确定；各市相关行业主管部门没有颁布的，由建设单位会同市财政局、建设局通过市场调查确定。④有关工程造价计价规定不明确的以及计价定额缺项的，由市相关行业主管部门予以明确以及制定补充定额。
3.工程变更造成措施项目发生变化的，由市建设局会同市财政局制定措施项目费的调整方法，调整方法应在合同文件中明确。
（三）合同内设计变更工程是合同承包范围不可分割的一部分，承包单位应按建设单位提交的变更工程设计图纸完成施工。
第八条 在签发中标通知书前，建设单位应对拟中标单位的工程量清单报价进行审核（如建设单位技术力量不足，可委托招标代理或造价咨询中介机构审核），出具审核意见并抄送市建设工程造价管理站、市财政投资审核中心备案，发现属于严重不平衡报价的应要求拟中标单位进行适当修正，作为工程变更项目结算计价的依据。如不修正报价的，可认为拟中标单位放弃其中标资格。
工程变更价款确定时，发现所适用或参照的清单项目报价属于严重不平衡报价的应当进行修正，具体修正方法由市财政局会同市建设局制定。
第九条 建设单位应确保招标工程量清单设置科学、规范、完整、合理。投标人投标时应根据招标图纸及相关资料对建设单位提供的工程量清单进行核对，如有疑问应在开标10天前或在招标答疑会上以书面形式向招标人提出，否则，视为投标人已对工程量清单内容的完整性和准确性认可。
采用固定总价合同方式的建设工程项目，建设单位可认为工程量清单计价项目特征缺漏或与实际不符、工程量计算误差等涉及的相关费用已包含在其他清单项目报价中，不予以调整。如存在工程量清单项目重大漏项漏量，各重大漏项漏量参照本暂行办法第七条第（二）款规定计算的工程价款总额，扣减工程量清单虚列项目及虚增工程量的相应价款后的金额超过原有效合同价款3%或100万元的，经核实对超过有效合同价款3%（或100万元）部分，建设单位只承担50%的补偿。
第三章 工程签证管理
第十条 工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。工程签证是指建设单位与承包单位在履行合同过程中发生工程变更、索赔等事件涉及合同价款的调整，按合同协议的约定双方达成一致处理意见的补充协议行为，包括设计变更、现场变更、索赔等形式。经双方书面确认的签证资料才能成为工程结算的依据。承包单位提交变更工程价款报告时必须附有工程签证资料。
第十一条 建设单位进行工程变更时，应事先实行技术经济分析，优化变更方案。涉及规范、标准重大改变以及建设规模调整的工程变更，需按规定程序报建设项目原审批部门批准后方可施工。
第十二条 工程签证管理要求
（一）建设单位应制订办理工程签证的内控程序，并将其作为本单位基建财务管理的重要内容之一。
（二）按照相互控制原则，建设单位对工程签证的管理，应设置三个或以上岗位进行控制，并明确岗位职责权限，做到执行、审核与审批相分离，确保办理工程签证业务的不相容岗位形成相互监督。
（三）工程签证资料管理应与项目建设同步进行，严格按基建档案管理的要求进行归档。建设、监理、施工单位要有专人管理工程签证等资料档案。签证资料的审核人与保管人应由不同人员担任，签证资料应安全保管。
（四）建设单位应建立工程签证问责制度，实行责任追究，防止工程管理人员弄虚作假，高估冒算。
第十三条 工程签证内容及形式要求
（一）合同协议、招标文件中已明确包含在招标范围之内而实际上没有施工或实际工程量减少的工程项目，应办理签证，调减工程价款。
（二）工程签证应以合同协议为依据，与建设工程项目不相关的内容或不属于建设单位承担的费用，建设单位不得办理工程签证。在合同协议、其他签证或定额含量中已包含的内容不得重复签证；隐蔽工程必须在合同约定的时限内进行验收签证，不得凭口述或回忆补办签证。
（三）对局部拆除重建类工程变更项目，工程签证应记载拆除前工程所完成的阶段情况和当时的状况，并附有拆除前的图纸、照片；若拆除的材料、设备及已加工好但未安装的成品、半成品中可回收利用的残值是给承包单位处理的，工程签证应扣减相应的残值并给予说明；若可回收的残值估价扣除拆除费用后超过10万元的，建设单位应采用公开竞价方式实现残值回收规范化和最大化。
（四）由于地质勘察报告与实际情况不相符或设计失误、遗漏、粗糙，引起工程变更需要进行工程签证的，工程变更签证单必须经勘察、设计单位确认，造成投资增加的，应当追究勘察、设计单位的责任。对于工程签证金额超过50万元的，建设单位应当会同市财政局做好现场核实工作，确保工程签证的真实准确。
（五）除了由承包单位代购的材料设备和代付的款项外，建设单位原则上只在签证工程签证报告中签认工程数量，而不直接签认单价和金额。若为了便于管理和控制，可暂定签证事项的单价或总价，工程竣工结算时再调整。
（六）工程签证报告应附工程变更签证单、图纸及说明等相关依据。签证内容应包括变更产生的背景、原因、材料设备规格型号、品牌、工序、尺寸、计量单位、计算公式、增减工程量、暂定金额等。隐蔽工程、拆除工程必须附有含尺寸标识的现场照片或录像资料。坚决杜绝内容不明、没有详图和具体使用部位，而只有增加工程量和材料用量的工程签证。
第四章 工程价款的支付及结算
第十四条 属包工包料的建设工程施工项目可按合同金额的10%拨付工程预付款；建设工程货物采购，预付款按合同约定拨付，预付比例不高于合同价的30%。
工程预付款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中进行抵扣。
工程预付款，应要求承包单位提供由银行支行一级以上机构出具的相当预付款金额的担保，担保有效期至工程预付款抵扣完毕为止。
第十五条 履约保证担保是签订合同、拨付工程进度款的重要条件之一。建设单位与承包单位签订合同时，承包单位应提供由银行支行一级以上机构出具的履约保函。履约保证担保的金额为合同价款的20%，有效期限至承包工程竣工验收合格及结算确定之后7天。
如果承包单位提交的履约保函的有效期届满时间先于招标文件、合同文件要求的，承包单位应在原提交的履约保函有效期届满前15天内，无条件办理保函延期手续，否则视为承包单位违约，建设单位可在保函到期前将保函金额转为现金存入履约保证金帐户。
非东莞市行政区域的银行出具的履约保函、预付款担保、质量保证金担保等需经担保银行所在地公证机关公证。
第十六条 工程进度款支付应符合下列规定：
（一）工程进度款实行按月支付，即按月计量支付进度款，竣工后清算的办法。
（二）工程量计量原则
1.只对完成的符合工程质量验收规范和设计要求的合格成品进行计量；
2.对承包单位超出设计图纸（含设计变更）范围和因承包单位原因造成返工的工程量，不予计量。
（三）工程进度款的支付
工程进度款的支付根据每期计量工程价款的90%进行支付。采用固定总价合同的项目，工程进度款支付至合同价款的90％时，不再按进度付款，待工程竣工验收合格并结算审核完毕后支付至工程结算价款的95％；采用单价合同方式的项目，按实际完成工程量的90％支付工程进度款后，不再按进度支付，待工程竣工验收合格并结算审核完毕后支付至工程结算价款的95％。
第十七条 单项变更工程价款的支付条件及比例
单项变更工程价款是指承包单位完成设计单位发出的经建设单位确认的由一项变更原因引起的设计变更要完成的工作内容所需要追加（或减少）的工程价款。
单项变更工程价款应当同时满足以下条件才能申请作为同期工程进度款支付。
（一）已按规定的程序办理工程变更签证手续；
（二）变更工程已按要求完成施工，质量验收符合合同约定及工程质量验收规范，工程量已核实；
（三）单项变更工程价款已按规定经市财政局审核，并经建设单位和承包单位确认。
（四）单项变更工程价款超过25万元的，或单项变更工程价款低于25万元（含25万元）但累计金额超过中标合同价15%的，经市财政局审核后可按审定金额80%支付进度款；市城建工程管理局、市公路桥梁开发建设总公司负责代建的建设项目，单项变更工程价款在50万元以下的经该单位审核后可按审定金额50%支付进度款。余下进度款，在工程竣工结算时清算。
第十八条 工程竣工验收合格后，建设单位与承包单位应及时按照约定的合同价款及合同价款调整内容以及索赔事项，进行工程竣工结算。
（一）工程竣工验收后，承包单位应于竣工验收报告确认次日起三个月内递交竣工结算报告及完整的结算资料。承包单位提交的结算书应由本单位的注册造价工程师编审，要求加盖注册执业专用章。如承包单位不具备编制结算书能力，可委托有规定资质的工程造价咨询机构编制。
（二）建设单位收到承包单位递交的竣工结算报告及结算资料后在《建设工程价款结算暂行办法》（财建〔2004〕369号）规定的以下时间内完成核实和初审，签署初审意见后报送市财政投资审核中心评审。
工程竣工结算报告金额
审查时间
1
500万元以下
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起20天
2
500万元――2000万元
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起30天
3
2000万元――5000万元
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45天
4
5000万元以上
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起60天
（三）市财政投资审核中心应在《东莞市财政性资金基本建设投资评审管理暂行办法》（东府〔2002〕100号）规定的时间内完成对建设单位提交的承包单位的竣工结算资料进行评审。
工程竣工结算报告金额
审查时间
1
500万元以下
从接到建设单位提交的竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起15天
2
500万元――2500万元
从接到建设单位提交的竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起25天
3
2500万元――5000万元
从接到建设单位提交的竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起30天
4
5000万元――7500万元
从接到建设单位提交的竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起40天
5
7500万元――10000万元
从接到建设单位提交的竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45天
6
10000万元以上
从接到建设单位提交的竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起60天
（四）承包单位如未在规定时间内提供完整的结算资料，经建设单位书面催促后14天内仍未提供或书面明确答复的，建设单位应根据已有资料进行审查，所产生的法律责任由承包单位负责。
（五）承包单位对建设单位和市财政投资审核中心出具的工程竣工结算审核书应在10天内给予确认或提出修改意见。逾期没有提出意见的，则视同认可，经市财政局核实后，可按工程竣工结算审核书所确定的金额支付工程竣工结算价款。
第十九条 建设单位应根据确认的竣工结算报告向承包单位支付工程竣工结算价款，并按工程价款结算总额的5%保留工程质量保证金，待工程缺陷责任期满后清算。
缺陷责任期必须按《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）的有关规定执行。
第二十条 与建设工程有关的重要材料、设备、服务等应按规定程序进行采购，按合同约定的价款、支付方式、时间等规定支付有关款项；其中勘察、设计、监理、招标代理、造价咨询等服务按合同价款5%至20%保留质量保证金，或要求服务单位提供由银行支行一级以上机构出具的相当质量保证金金额的担保，质量保证金期限至工程竣工验收合格或竣工结算确定之后7天，具体期限视工作性质而定。如因勘察、设计、监理及其他工程咨询机构的原因，引发建设资金浪费、招投标违规行为或工程经济纠纷，建设单位应按合同约定要求服务单位赔偿由此引起的经济损失，相关行政主管部门应按规定予以行政处罚。勘察、设计、监理及其他工程咨询机构应实行职业责任保险制度。
第五章 监督管理及违约责任的处理
第二十一条 市建设局、财政局、审计局及有关行业主管部门应各司其职，严格把关，加强对工程签证资料及工程价款调整的检查和监督。
第二十二条 市建设局、财政局应加强对市财政性资金投资基建工程项目招标文件、合同文件的审查，市公职律师事务所应积极给予法律咨询协助。
第二十三条 合同双方对工程造价有争议的，由市建设局进行调解。对工程价款结算与支付有争议的，经协商调解仍不能达成一致的，双方应按合同约定的争议和纠纷解决程序办理。
第二十四条 单位和个人有下列违反国家有关投资建设项目规定的行为之一的，按《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令427号）规定作出处理、处罚：
（一）截留、挪用国家建设资金；
（二）以虚报、冒领、关联交易等手段骗取国家建设资金；
（三）虚列投资完成额；
（四）其他违反国家投资建设项目有关规定的行为。
《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》等法律、行政法规另有规定的，依照其规定处理、处罚。
第二十五条 建设单位和个人违反本暂行办法，不及时办理工程价款结算手续，无故拖欠工程价款的，由市建设局责令改正，报请市政府给予通报批评并按有关规定处理。
第六章 附 则
第二十六条 本暂行办法下列用语的含义：
中标下浮率=（1-中标价/预算价）×100%，若招标文件没有公布预算价则由招标最高报价值替代。
严重不平衡报价，是指投标人在投标总价确定的前提下，为了从工程变更中获取超额利润，有意识地调整某些清单项目的报价，使之超出报价合理区间（合理区间即[大于施工图预算综合单价×（1-中标下浮率）×（1-10%），小于施工图预算综合单价×（1+10%）]），且在投标时没有提供合理的综合单价分析及充分有效的相关证明材料，从而使建设单位造成不合理支出。如因实际情况确需调整报价合理区间的，由市财政局会同市建设局共同确定。
单项工程量清单重大漏项，是指合同文件、招标文件中已明确包含在合同及招标范围之内，施工图纸及相关说明资料表述清晰的实体项目，在单位工程相应的分部分项工程量清单中没有与其项目特征相符的清单项目，并且其工作内容又不包含在其他清单项目中，若该实体项目参照本暂行办法第七条第（二）款规定（其中：合同中没有适用或类似于变更工程的价格的计价时点，按招标最高报价值的计价时点执行）计算的工程价款超过有效合同价款的1%或50万元的，则视为工程量清单项目重大漏项。有效合同价款指扣除预留金和零星工作项目费后的合同价款。
单项工程量清单虚列项目，是指在固定总价合同方式条件下单位工程工程量清单列出的实体项目，在合同文件、招标文件、施工图纸及相关说明资料没有相应的项目内容，该清单项目视为虚列项目。
单项工程量清单重大漏量，是指合同文件、招标文件已明确包含在合同及招标范围之内，施工图纸及相关说明资料表述清晰的实体项目，在单位工程相应的分部分项工程量清单中有与其项目特征相应的项目，但工程量清单所列示的该项目工程量与按合同文件、招标文件及施工图纸计算的工程量相差比较大，并且因该量差乘以合同文件中的清单合理报价（严重不平衡报价除外）所引起有效合同价款的变化超过1%或50万元的，视为工程量清单项目存在重大漏量。
单项工程量清单虚增工程量，是指招标文件中工程量清单所列示的单项工程量比按合同文件、招标文件、施工图纸及相关说明资料计算的工程量多，并且在实施过程中并没有完成的工程量。
第二十七条 本暂行办法对工程价款结算未有规定事项，按《建设工程价款结算暂行办法》（财建〔2004〕369号）、《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质〔2005〕7号）等相关规定执行。
第二十八条 本暂行办法由市财政局会同市建设局负责解释。
第二十九条 本暂行办法自公布之日起正式施行，所有在公布之日后招标的建设工程项目适用本暂行办法，本市过去出台的有关工程价款管理的规定与本暂行办法规定不一致的，以本暂行办法为准。
